2020년 양도소득세 줄이는 방법

매년 바뀌는 부동산 정책, 이 때문에 주택이나 토지 등의 부동산을 보유한 분들은 매년 양도소득세 때문에 고민하는 분들이 많이 있다. 부동산 거래에서 최대의 이익을 효율적으로 창출하기 위해, 합법적으로 양도소득세를 줄이는 몇 가지 팁을 알아보겠습니다.

양도소득세란

과연 양도소득세란 무엇일까요? 단어 그대로 부동산을 양도하면서 생긴 소득에 대해 부과되는 세금을 뜻합니다. 부동산 시세 차익 등으로 이득을 볼 경우, 많은 이득을 보면 세금을 더 내는 누진세율이 적용됩니다. 최소 1,200만 원 이하 소득에는 6%, 최대 5억 원을 초과하는 소득에는 42%가 적용되며, 금액별 구간을 나누어 서로 다른 비율과 누진 공제액을 적용합니다. 1년에 한 번, 한 사람당 최대 250만 원의 기본 공제가 적용되며, 이 250만 원을 제외한 양도 소득 금액이 과세표준금액(세금을 매기는 기준)이 되는 것입니다.

양도소득세를 줄이는 방법

양도소득세를 줄이는 가장 기본적인 방법인 1세대 1주택 비과세 혜택을 알아보겠습니다. 한 세대가 9억 원 이하 한 개 주택을 2년 이상 보유할 경우 양도소득세가 적용되지 않는데요. 다만 서울, 세종, 용인 등의 조정 대상 지역에 있는 주택을 2017년 8월 3일 이후에 구매했다면, 실제로 해당 주택에서 세대원 모두가 2년 이상 거주해야 비과세 요건을 충족할 수 있는 것입니다.

비과세 혜택을 받는 방법

그렇다면 이사 등으로 1세대가 일시적으로 2주택을 보유하는 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 없게 될까요? 이처럼 의도치 않게 세금이 발생하는 경우를 대비해, 1세대 2 주택 비과세를 위한 예외 조건이 있습니다. 1) 기존에 구입해서 살고 있던 집에서 1년 이상 거주하고 나서 새 주택을 샀거나, 2) 기존 주택을 2년 이상 사서 가지고 있었던 경우라면 새 집에 이사하고 난 뒤 3년 이내에 매도하면 됩니다.

양도소득세 면제 방법​

혹시 집을 가지고 있는 상태에서 부모님이 살던 집을 상속받아 1주택자가 2 주택자가 된 경우, 기존에 보유하고 있던 주택을 팔면 양도소득세가 면제됩니다. 그런데 이 경우 9억 원 이하 주거용 주택이라는 기존의 비과세 요건을 충족해야 한다는 조건이 붙어버립니다. 또한, 기존 집에서 그대로 살면서 상속받은 집을 파는 경우에도 양도소득세는 면제되지 않게 됩니다. 

 

부모님에게 상속받을때

만일 부모님이 여러 채의 주택을 가지고 있으며, 여러 자식에게 1채씩 나누어 상속하는 경우 상속받은 집 중 1채만 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 우선순위는 1) 부모님이 가장 오래 보유한 집 2) 부모님이 가장 오래 거주한 집 3) 부모님이 돌아가실 때 사시던 집 4) 기준시가가 높은 집 순으로 책정됩니다. 한 개 주택을 자식 여럿이 공동 상속받을 때에도 우선순위가 적용되어, 1) 지분이 제일 많은 사람 2) 상속된 주택에 거주하는 사람 3) 연장자 순으로 순위가 가장 높은 한 명에게만 상속을 인정받게 됩니다.

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부부 공동 명의

이에 따라 기준시가 9억이 넘는 주택의 경우, 부부 공동 명의로 지분을 반으로 나눠 등기를 취득하는 방법도 있습니다. 양도소득세는 부동산을 보유한 명의자의 머릿수에 대해 적용되기 때문에, 공동 명의의 부동산을 양도하는 경우 기본공제(250만 원)를 두 배로 받을 수 있으며, 양도소득 금액이 지분에 따라 나뉘기 때문에 혼자인 경우보다 상대적으로 낮은 누진세율을 적용받을 수 있게 되는 것입니다.

장기보유 특별공제

또한 투자가 아닌 실거주 목적으로 장기 보유한 주택에 대해 적용되는 일종의 할인 혜택인 장기보유 특별공제를 노리는 것도 좋은 방법입니다. 특히 1세대 1 주택 요건을 충족한다면 같은 부동산인 건물이나 토지에 비해 상대적으로 큰 공제율(최대 80%)을 적용받을 수 있게 됩니다. 
이때 9억을 초과하는 주택을 최소 3년 이상 보유해야 적용받을 수 있으며, 초과분에 대한 보유 기간 별 차등 공제율이 적용되어 최대 10년 이상 보유 시 80%까지 공제를 받을 수 있게 됩니다. 다만 2020년 1월 1일 이후 양도가 이루어진 경우 2년 이상 거주 요건도 충족해야 한다고 하니 참고 바랍니다. 또한 조정대상 지역에 주택 여러 개를 보유하고 있을 경우, 10년 이상 보유한 주택에 대해 2020년 6월까지는 한시적으로 장기보유 특별공제가 적용되며 양도소득세 중과세도 감면된다고 하니, 올해 6월까지 절세를 노리시는 것도 좋은 방법입니다.

양도소득세 계산 방식 변경 예정

또 한 가지는 양도를 계획하고 있다면, 2021년 전에 끝내는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 2021년부터 양도소득세 계산 방식이 변경되어, 보유기간과 거주기간을 각각 분리해 계산한 뒤 일괄적으로 세율을 계산하기 때문인데요. 보유기간이 길고 거주기간이 짧은 경우 2020년까지는 장기보유 특별공제 요건을 충족한다면 많은 공제를 받을 수 있었지만, 2021년은 양도 기간에 따라 세율이 계산되기 때문에 상대적으로 더 불리한 세부담을 지게 되는 것입니다. 따라서 2년간의 거주 요건을 충족한 주택을 가지고 있는 경우, 2020년까지 양도를 미리 마쳐두는 것이 좋은 것입니다.

마치며

여러 가지의 조건이 복잡한 양도소득세를 최대한 간단하게 설명한다고 했는데 잘 됐는지 모르겠습니다. 1세대 1 주택 9억 원 비과세라는 기본 공식을 먼저 머릿속에 기억하신 뒤, 9억을 초과하는 경우에 대한 공제 혜택을 찾는 것이 빠릅니다. 서울, 세종, 용인 등의 조정지역은 2017년부터 적용되는 추가 조건이 있으며, 2021년부터 보유기간과 거주기간이 분리되는 점을 기억하시면 좀 더 도움이 될 것 같습니다.
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